Frequently asked questions

Bauland
Haus am Wald

Das Roden von märkischen Waldflächen zur Ermöglichung einer Baumaßnahme hat in den letzten Tagen in ganz Deutschland für Aufsehen gesorgt. Aber nicht nur im Großen, sondern auch im Kleinen stellt sich immer wieder die Frage nach der generellen Bebaubarkeit von Grundstücken.

Die allgemeinen Grundlagen des deutschen Baurechts sind im Baugesetzbuch, BauGB, festgehalten. Für den privaten Bauherrn sind hier 3 Paragraphen besonders wichtig, und zwar die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 30 … im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, nach § 34 … innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und nach § 35 Bauen im Außenbereich.
Am eindeutigsten ist die Bebaubarkeit von Grundstücken in Bebauungsplänen (nach § 30 BauGB) geregelt. Hier ist relativ genau festgeschrieben, was wo und in welcher Größe gebaut werden darf. Gegebenenfalls sind auch Gestaltungsregeln wie Dachformen, Fassadenfarben, Anpflanzungen o.dgl. vorgegeben. Das ist für manche eine arge Einschränkung ihrer persönlichen, gestalterischen Freiheit, sorgt aber in aller Regel für ein harmonisches Ortsbild und die schnellste und unkomplizierteste Art des Baubeginns.

Das krasse Gegenteil ist das Bauen im Außenbereich (nach § 35 BauGB). Das betrifft ALLES, was außerhalb von „im Zusammenhang bebauten Ortsteilen“ also Ortschaften, liegt. Das ist in Berlin weniger, aber in Brandenburg unglaublich viel Land. Die Regelungen für den Außenbereich wurden zum Schutz der Landschaft und Natur vor deren Zersiedelung erlassen. Und das nicht erst gestern, die Grundzüge dieser Gesetzlichkeit stammen aus den 30-er Jahren des vorigen Jahrhunderts.

Grob gesagt, ist eine Bebauung im Außenbereich nur im Zusammenhang mit einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb möglich. Alles andere, wie z.B. die Reaktivierung alter Hofstellen o.ä., ist mit einem hohen Aufwand und enger Abstimmung mit zuständigen Behörden verbunden. Ein Neubau ist praktisch ausgeschlossen. Vorsicht auch bei alten DDR-Datschengrundstücken, ohne Baugenehmigung sind die quasi wertlos.

Den Mittelweg zu den vorgenannten – und am häufigsten begangenen – bilden die Regelungen zu den Baumöglichkeiten innerhalb von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen (nach § 34 BauGB). Hier ist ein Bauvorhaben zulässig, „ … wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“ Dieser Text ist gut auslegbar und ich habe regelmäßig die Erfahrung gemacht, dass das mit den zuständigen Baubehörden diskutierbar ist und man guten Argumenten offen gegenübersteht. Doch Vorsicht: Nicht das Ortsschild nach StVO entscheidet nach Innen- oder Außenbereich. Schon an der Grundstücksgrenze der schönsten Villa kann Schluss sein mit der Bebauungsmöglichkeit, auch wenn das rein territorial noch innerhalb der Ortsgrenzen liegt. Selbst innerhalb „vermeintlich“ geschlossener Bebauungen kann es Grünland oder Waldflächen geben, die nicht ohne weiteres oder eben gar nicht bebaubar sind. Die müssen nicht zwingend so groß sein wie das, was wir uns allgemein unter „Wald“ vorstellen.

Sollten Sie viele Bäume auf Ihrem Grundstück haben und dieses bebauen wollen, kontaktieren Sie die „untere Forstbehörde“. Die gibt Auskunft, ob es sich um Wald im Sinne des Landeswaldgesetzes handelt und ob die Fläche in eine andere Nutzungsart (Bauland) umgewandelt werden kann. So eine Umwandlung ist dann in der Regel mit einer Aufforstung oder anderem Ausgleich an anderer Stelle verbunden – womit wir gedanklich den Kreis zum einleitenden Text schließen.

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