Mitunter werden im Internet Häuser zum Verkauf angeboten mit Wohnflächen, die dort nach äußerem Anschein einfach nicht hineinpassen. Was ist da geschehen? Oft haben sich die Eigentümer das Dach ausgebaut oder auch den Keller. Das ergibt in Summe schnell riesige „Wohn-“ flächen. Aber sind das wirklich auch Wohnräume im rechtlichen Sinne? Ich möchte hier einmal ausschließlich auf das Baurecht eingehen, welches in Deutschland jedes Bundesland in einer eigenen Gesetzgebung, der jeweiligen Landesbauordnung, regelt.
Die Landesbauordnungen wurden nach der bundesdeutschen Musterbauordnung erstellt und in den letzten Jahren weitestgehend harmonisiert. So gleichen sich auch die Bauordnung für Berlin und die Brandenburgische Bauordnung inzwischen auch in großen Teilen. Zum Glück!
Nach der Bauordnung muss z.B. jeder Aufenthaltsraum zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie haben. Das sind in aller Regel neben der Tür und ggf. der Treppe ins Freie ein Fenster.
Eine – baurechtlich „notwendige“ – Treppe darf z.B. keine Einschubtreppe sein. Tatsächlich treffen wir das bei nachträglich ausgebauten Dachgeschossen aus Platzgründen oft noch an.
Ist der zweite Rettungsweg tatsächlich ein Fenster, so muss dieses eine lichte Öffnungsbreite von 90 cm und eine Höhe von 1,20 m haben und darf nicht höher als 1,20 m über dem Fußboden des Raumes liegen. Liegt das Fenster in einer schrägen Dachfläche, so darf dessen Unterkante waagerecht nicht weiter als 1 m von der Dachtraufe entfernt liegen (kann man noch mit einem darunterliegenden Tritt heilen).
In den meisten nachträglich ausgebauten Dächern oder Kellern fehlt garantiert mindestens eines dieser Merkmale.
Weiterhin muss für Aufenthaltsräume die Summe aller Fensterflächen mindestens 1/8 der Grundfläche des jeweiligen Raumes groß sein, gerade in Kellern und Souterrains oft schwer zu erreichen.
Die lichten Raumhöhen von Wohnräumen müssen in Brandenburg mindestens 2,40 m betragen, in Berlin sind es sogar 2,50 m, in Dachgeschossen 2,30 m. In Brandenburg gelten diese Höhen allerdings nicht für normal große Ein- und Zweifamilienhäuser. Da dürften Wohnräume also theoretisch auch nur 2 m hoch und kleiner sein. Wer es mag … ?
Und noch etwas: Manchmal wird von kompletten (Einlieger-) Wohnungen gesprochen. Diese Wohnungen müssen einen eigenen, abschließbaren Zugang haben und jeweils eine Küche und ein Bad besitzen. Sonst sind es keine eigenständigen Wohnungen.
So erfordert also gerade nachträglich ausgebauter Wohnraum größte Aufmerksamkeit und ist in aller Regel auch bauanzeige- bzw. baugenehmigungspflichtig. Wohl denen, die eine Baugenehmigung nachweisen oder eben einsehen können. Das bringt größtmögliche Sicherheit für alle bisherigen und zukünftigen Bewohner.
Abschließend noch ein letzter Hinweis: Spätestens ab dem 01.01.2021 müssen in allen Fluren und Aufenthaltsräumen von Wohnungen Rauchwarnmelder installiert sein!