Bei Verkauf, Verpachtung und Vermietung von Gebäuden, Räumen und Flächen stellt sich immer wieder die Frage nach den Flächengrößen, die überlassen werden sollen. Für die Berechnung von Flächen gibt es mehrere Normen, die angewandt werden können oder auch müssen.
Die gängigen deutschen Normen zur Flächenberechnung sind bzw. waren die DIN 277, DIN 283, Berechnung nach GIF und die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Für ein und die selbe Fläche ergibt sich jedoch je nach Berechnungsnorm ein jedoch anderes Ergebnis. Welche ist also die richtige Form der Berechnung?
Für alle frei finanzierten Objekte ist die Wahl der Berechnungsmethode grundsätzlich frei vereinbar.
Das trifft so auch auf gewerbliche Objekte zu. Bei Gewerbeflächen hat sich die Berechnung nach GIF (Abkürzung für Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.) durchgesetzt. Die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) von der GIF ist auf der Grundlage der DIN 277 entstanden.
Flächenberechnungen nach der DIN-Norm 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen – Teil 1: Hochbau) sind, wie es der Name schon sagt, eher (bau-)technischer Natur und sind als Grundlage für die Ermittlung von z.B. Baukosten oder Nutzungskosten entwickelt worden. Hier wird nach Funktions-, Nutz- und Verkehrsflächen unterschieden, es werden aber explizit keine Wohnflächen definiert.
Wohnflächen wies der Teil 2 der DIN 283 („Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen“) aus. Diese DIN wurde zwar 1989 zurückgezogen, ist aber immer noch anerkannte Regel der Technik und kann im frei finanzierten Wohnungsbau ausdrücklich vereinbart werden.
Bei der Berechnung für öffentlich geförderten Wohnraum muss nach Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewandt werden. In der WoFlV wird zunächst definiert, welche Räume zum Wohnraum, folglich zur Wohnfläche, gehören und welche eben nicht, z.B. Abstell-, Heizungs- oder Bodenräume, Garagen oder Kellerräume.
Die technischen Aufmaßregeln legen fest, welche Bauteile übermessen werden ( z.B. Heiz- und Klimageräte, Bade- oder Duschwannen und Einbaumöbel) und welche von der Wohnfläche abzuziehen sind (Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, wenn sie höher als 1,50 m sind, oder Treppen mit mehr als 3 Steigungen).
Außerdem wird die Anrechnung der Grundflächen zur Wohnfläche bestimmt. So dürfen für Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten 25 %, max. jedoch 50 % hinzugerechnet werden. Raumhöhen, z. B unter Dachschrägen, werden
- bis 1 m zu 0 %
- von 1 m bis 2 m zu 50 % und
- größer 2 m zu 100 %
zur Wohnfläche gerechnet.
Den genauen Wortlaut der Wohnflächenverordnung (WoFlV) kann man im Internet finden, und liest am besten das Suchergebnis unter www.gesetze-im-internet.de.
Auf Grund der klaren Regelungen und allgemeinen Verständlichkeit setzt sich die Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) immer mehr in allen Bereichen der Wohnungswirtschaft durch. Wie oben bereits erwähnt, sollte man jedoch immer darauf achten, welche Berechnungsmethode angewandt bzw. vereinbart wurde.
Auch Banken benötigen für ihre Finanzierungsprüfungen bei Wohnungs- oder Hauskauf regelmäßig eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung. Wir berechnen hier immer nach WoFlV).
PS: Räume über 2 m Höhe zählen zwar nach WoFlV zur Wohnfläche, sind deshalb aber nicht automatisch auch Wohnräume nach Bauordnungsrecht. Dieses Thema behandele ich in einem weiteren Beitrag.