Sie beabsichtigen, Ihr Haus zu verkaufen, Ihren Hof weiterzugeben, oder eine Erbregelung zu treffen. Aber welchen Wert hat Ihr Haus eigentlich? Als Grundlage aller diesbezüglichen Aktivitäten ist es von größter Wichtigkeit, einen wirklich realistischen Wert für Ihr Eigentum zu ermitteln. Ob Sie dann sagen, „für das Verkaufsangebot schlage ich aber erst einmal 50 % auf“ oder „für meinen Lieblingsenkel setze ich den Wert um 30.000 € geringer an“, das liegt in Ihrem persönlichen Ermessen. Ohne einen realistischen Wert zu wissen, fischen Sie jedoch nur im Trüben. Für die Wertermittlung gibt es in Deutschland Regelungen im Baugesetzbuch und daraus folgende Gesetze und Verordnungen. Herausragende Bedeutung hat hier die 2021 erschienene Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für öffentliche und gerichtliche Aufträge ist das Baugesetzbuch anzuwenden. Zertifizierte Wertermittler und „Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige“ für die Bewertung von Grundstücken arbeiten danach. Je nach Art und Nutzung der Immobilie werden sogenannte Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertermittlungen durchgeführt, welche in ganz Deutschland gelten und an jedem Fleck, ob in Bayern oder Brandenburg, bei richtiger Anwendung zu einem genauen Ergebnis – sprich Wert – führen. Und nun ist es nachvollziehbar so, dass ein Haus am Starnberger See mehr wert ist, als beispielsweise eines neben einem Tagebaurestloch. Diese regionalen Unterschiede werden durch Datenerhebungen der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ausgewertet und in jährlich aktualisierte Vergleichswerte, Bewertungsfaktoren, Ertragszinssätze usw. umgerechnet.
Das bekannteste Produkt der Gutachterausschüsse sind die Bodenrichtwerte. Die Datenermittlung führen die Gutachterausschüsse genau nach der vorgenannten Immobilienwertermittlungsverordnung durch und somit sind deren Zahlen die Grundlage einer jeden seriösen Bewertung. Eigentlich ein simples mathematisches Prinzip der Hin- und Rückrechnung, jedoch mit einem immensen Aufwand.
In Berlin gibt es einen sehr großen Gutachterausschuss, in denen Gruppen von Sachverständigen lediglich einzelne Marktsegmente bearbeiten. Diese werden dann zur großen Marktübersicht zusammengeführt. In Brandenburg hat jeder Landkreis und große kreisfreie Stadt einen (kleineren) Gutachterausschuss, dessen Geschäftsstelle jeweils an die Kreisverwaltung angeschlossen ist.
Es gibt weitere anerkannte Wertermittlungsansätze, z.B. im Banken- oder Investmentbereich. Gerade international wird da schon anders gerechnet, als oben beschrieben. Am Ende sind richtige Werte aber nicht von verschiedenen Berechnungsmethoden abhängig. Da wäre sonst irgendwo ein Fehler.
Im Ergebnis einer jeden fachlich fundierten Wertermittlung ergibt sich ein realistischer Wert für eine Immobilie, aus dem dann der Angebotspreis abgeleitet werden sollte.
Grundlagen für eine saubere Wertermittlung sind, wie in vorhergehenden Artikeln beschrieben, die sachliche und technische Bestandsaufnahme des Gesamtobjektes und ebenfalls die Zusammenstellung der Papiere, wie Bauakten, Grundbuchauszug, evtl. Energieausweis usw. Am Ende ist das schon einiger Aufwand, der aber dennoch lohnt. Warum?
Werteinschätzungen aus Online-Tools, sei es aus E-Mail- oder Fernsehwerbung, oder auf den Plattformen der Immobilienportale sollte man nur eingeschränkt Glauben schenken. Sicher, diese Tools sind im Rahmen von Big Data immer besser geworden. Der Verbraucher kann jedoch nicht einschätzen, welche Daten von welchem Anbieter und von welcher Qualität Grundlage der Preisschätzung sind. Mit zunehmender Individualität des Objektes und Verringerung des Angebots wird die Schätzung außerdem immer ungenauer, ja beliebiger.
Auch Angebotspreise aus aktuellen Immobilienanzeigen sollte man sehr kritisch prüfen. Einerseits können 90 % der Immobilien nicht 1:1 miteinander verglichen werden und andererseits weiß man auch nicht, was sich der Anbieter bei der Preisermittlung gedacht hat. Erst zuletzt hatten wir in unserem Büro einen Fall, in dem uns ein Interessentenpaar für eine neue Eigentumswohnung ihr schon 10 Jahre altes, aber immer noch nicht fertiggestelltes „Traum“-Haus zum gleichzeitigen Verkauf angeboten hat. Einen Preis hatte der Ehemann auch schon parat: „Ich will für unser Haus so viel haben, dass wir davon die größte Eigentumswohnung in Ihrem Objekt kaufen können und noch ein Wohnmobil.“ So etwas erleben wir regelmäßig. Was soll man damit anfangen? Nichts !!!
Holen Sie sich also professionelles Knowhow, wenn Sie professionell handeln wollen. Mit einem durchdachten Angebot kann es erfolgreich ans Verkaufen gehen.