Immer mehr Bauinteressierte verzweifeln schier an den stets steigenden Grundstückskosten. Da ist es eine lohnende Alternative, sich einmal nach Erbbaurechtsgrundstücken umzusehen. Grundstücke mit einem Erbbaurecht, umgangssprachlich auch Erbpacht, müssen für ihre Bebauung nicht gekauft werden, sondern sie können gepachtet werden.
Erbbaurechtsgeber sind in aller Regel die Landeskirchen oder Städte und Gemeinden, vereinzelt auch private Gesellschaften oder Personen. Für die Erbbaurechtsgeber besteht der Sinn darin, die Grundstücke zu behalten und trotzdem daraus einen Nutzen zu ziehen. Die Gemeinden verbinden mit diesem Instrument meist den Wunsch nach Neuansiedlung junger Familien bei gleichzeitiger Förderung durch erheblich geringere Anschaffungskosten.
Ein Erbbaurecht läuft in der Regel über 99 Jahre, das heißt, über rund 3 Generationen. Der Erbbauzins (Erbpacht) wird im Erbbaurechtsvertrag – meist mit einer Preisgleitklausel – vereinbart und ist dann über die gesamte Vertragsdauer gültig. Viele Verträge beinhalten überdies bereits eine Verlängerungsklausel für das Erbbaurecht, z.B. über weitere 25 Jahre.
Es ist beim Erbbaurecht also so, dass es einen Eigentümer des Grundstücks und einen Eigentümer der aufstehenden Bebauung gibt. Die Nutzung des Grundstücks und dessen Bebauung werden mit dem Erbbaurecht begründet. Der Erbbaurechtsnehmer und Eigentümer der Bebauung, kann sowohl Haus als auch Erbbaurecht, beleihen, verkaufen, verschenken oder vererben. Er kann also genau so handeln, wie ein Grundstückseigentümer; mit der kleinen Einschränkung, dass der Erbbaurechtsgeber, also Grundstückseigentümer, jeweils zustimmen muss. Eine Verweigerung der Zustimmung ist allerdings an so hohe Auflagen geknüpft, dass sie in der Praxis so gut wie nie zur Ausführung kommt.
Sollte ein Erbbaurecht tatsächlich einmal zu Ende gehen, fällt die Bebauung an den Grundstückseigentümer zurück. Je nach Vereinbarung hat dieser dann dem Gebäudeeigentümer jedoch einen anteiligen Ausgleich des Gebäudewertes zu zahlen.
Noch einmal zurück zum Verkauf eines Hauses auf einem Erbbaugrundstück, der in knapp 100 Jahren mindestens 3 mal, eher 5 – 7 mal vorkommen wird. Ist so ein Erbbaurecht eher wertmindernd oder gar wertsteigernd? Für Finanzierungsinstitute ist es immer wertmindernd. Wir haben in unserer Praxis die Erfahrung gemacht, dass ein Teil der eingesparten Grundstückskosten auf den Wert der Immobilie aufgeschlagen und auch bereitwillig gezahlt wird. Ein sich in jeder Hinsicht lohnender Gedanke also, sich einmal mit einem Erbbaurecht zu beschäftigen.