Obwohl eine Wohnung doch meist kleiner als ein ganzes Haus ist, noch dazu eines mit vielleicht großem Grundstück oder Nebengelass, so gibt es viele Dinge mehr bei Erwerb, Besitz und/oder Verkauf einer Eigentumswohnung zu beachten.
Grundsätzlich sind Eigentumswohnungen Teil eines Hauses oder gar einer größeren Anlage. Dazu wird ein Haus rechtlich in mehrere Wohnungs- oder Nutzungseinheiten zerlegt, welche dann einzeln oder zu mehreren einem anderen Eigentümer gehören. Die Eigentümer bilden zusammen eine Eigentümergemeinschaft, welche ihr Fortbestehen in Eigen- und Gesamtverantwortung selbst gestaltet.
Die Aufteilung von Haus und Grund in Wohnungs- und Teileigentum und des von allen genutzten Gemeinschaftseigentums ist in einer notariell beurkundeten Teilungserklärung geregelt. Ebenso werden in dieser alle Bauteile, wie Dach und Fach, Fenster, Türen, Installationen, Heizung, Fußböden usw. in Gemeinschafts- und Sondereigentum aufgeteilt.
Auf der Grundlage der Teilungserklärung und der dazugehörigen Bauzeichnungen erhält jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt, worin neben den jeweiligen Miteigentumsanteilen, auch die Lage und Bezeichnung der Wohnung, eines Kellerraumes, ggf. ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz und natürlich der / die Eigentümer eingetragen sind. Weiterhin sind im Grundbuch z.B. Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte eingetragen.
Für das Zusammenleben und Funktionieren der Eigentümergemeinschaft müssen klare Regeln aufgestellt sein. Das beginnt bei der Hausordnung, Bestellung der Haus- und Grundstückspflege, Vertragsabschlüssen mit Ver- und Entsorgern, Organisation von Reparaturen usw. und endet bei der Begleichung der Kosten, aufgeteilt nach den entsprechenden Miteigentumsanteilen. Für die übergeordnete Organisation des Zusammenlebens und die ordentliche Buchführung bestellt die Eigentümergemeinschaft eine in der Regel professionelle Hausverwaltung, die nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) arbeitet und diese im Interesse der Gemeinschaft durchsetzt. Auch für die Begründung des Wohnungseigentums, die Grundbuchvorschriften usw., wie eingangs angerissen, bildet das WEG die gesetzliche Grundlage.
Für die kontinuierliche Gestaltung des Zusammenlebens und die Gewährleistung der Mitsprache jedes Eigentümers beruft die Verwaltung im mindestens einjährigen Turnus eine Wohnungseigentümerversammlung ein. Hier werden die Anträge der Eigentümer diskutiert und daraus folgende Handlungen beschlossen oder vertagt. Je nach Tragweite der Beschlüsse werden verschiedene Mehrheitsverhältnisse in der Eigentümergemeinschaft verlangt. Zu den Eigentümerversammlungen stellt die Verwaltung die Rechnungslegung des vergangenen Jahres und den Wirtschaftsplan des folgenden Jahres vor. Über jede Eigentümerversammlung wird eine Niederschrift gefertigt und es wird eine Beschlusssammlung nach genauen Vorgaben (aus dem WEG) geführt.
Für den Besitz einer Eigentumswohnung gibt es also eine große Anzahl von Regelungen, Urkunden und Niederschriften. Was Sie davon benötigen, um eine Wohnung zu erwerben oder zu verkaufen, lesen Sie in einem weiteren Beitrag.