Frequently asked questions

Immobilienverrentung vs. Teilverkauf

Aktuell werden vermehrt Finanzprodukte beworben, die es älteren Hausbesitzern ermöglichen sollen, Ihre Rente mit Teilverkauf Ihrer Immobilie oder Verrentung derselben aufzubessern. Der Clou daran ist, dass man weiter in seinem Haus oder seiner Eigentumswohnung wohnen kann. Doch wie funktionieren diese Modelle und sind sie für jedermann gleich nützlich?

Wie oben angedeutet konkurrieren gerade zwei Modelle auf dem Markt, die Immobilienverrentung und der Teilverkauf einer Immobilie. Beiden Alternativen ist gemein, dass den Eigentümern im Zuge des Geschäfts ein lebenslanges Wohn- oder gar Nießbrauchrecht gewährt wird. Diese – personenbezogenen – Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sind somit auch allzeit sicher.

Inhalt der Immobilienverrentung ist der Verkauf der eigengenutzten Immobilie gegen Erhalt einer monatlichen Leibrente bei lebenslangem Wohnrecht in den eigenen vier Wänden. Auch eine Einmalzahlung des ermittelten Rentenbetrages ist möglich. Die Höhe der Leibrente wird aus dem Wert der Immobilie und der statistischen Lebenserwartung des oder der Berechtigten ermittelt. In die Berechnungen fließen weiter die Kapitalverzinsung, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und auch die entgehende Miete über die Lebensdauer der Verkäufer ein. Je nach Alter der Berechtigten errechnen sich somit Abschläge von bis zu 50 % vom aktuellen Immobilienwert. Deshalb bieten konstitutionelle Anbieter ihr Geschäft auch erst ab einem Alter von 65, eher 70 Jahren an. Anbieter für dieses Produktes sind z.B. die Deutsche Leibrenten AG oder auch die HausplusRente GmbH.

Eine alternative Möglichkeit ist der Teilverkauf Ihrer Immobilie. Dabei kaufen sich Investoren mit bis zu 50 % in eine Immobilie ein und werden bis zum entsprechenden Anteil Miteigentümer im Grundbuch. Die Verkäufer erhalten den vereinbarten Betrag ausgezahlt und zahlen diesen durch ein Nutzungsentgelt, zumindest teilweise, wieder zurück. Für das Nutzungsentgelt haben sich aktuell am Markt knapp 3 % vom erhaltenen Geldbetrag pro Jahr durchgesetzt. Die Kosten für die Gebäudeinstandhaltung bleiben hier meist komplett beim Alteigentümer. Beim späteren Verkauf der Immobilie, auch ein Rückkauf ist möglich, sind die Miteigentümer natürlich entsprechend ihres Miteigentumsanteiles beteiligt. Der Verkauf hat dann ausschließlich über diese Gesellschaften zu erfolgen. Unter Umständen kostet dies dann auch eine „Abwicklungsvergütung“ bis zu 6,5 % des Verkaufspreises. Anbieter sind hier z.B. Deutsche Teilkauf GmbH oder Engel & Völkers.

Bevor Sie ein Geschäft nach dem Modell Teilverkauf abschließen, sollten Sie jedoch ein ganz normales Hypothekendarlehn bei einer Bank anfragen. Hier sind die Konditionen in jedem Falle günstiger, falls Ihnen der gewünschte Kredit zur Verfügung gestellt wird. Desweiteren lässt sich die Bank nicht als Miteigentümer ins Grundbuch eintragen, sondern lediglich mit einer Grundschuld. Das entbindet Sie zwar nicht von der Rückzahlung des Darlehns, aber während ein Miteigentümer z.B. auch an einer Wertsteigerung der Immobilie teilhat, bleibt eine Grundschuld der Höhe nach eine Grundschuld.

In einschlägigen Berichten findet man hin und wieder auch noch die Alternative der Umkehrhypothek. Auf eine nähere Erläuterung möchte ich hier jedoch verzichten, weil uns in unserer langjährigen Praxis noch nie eine Umkehrhypothek in der Realität untergekommen ist; auf Anfrage auch nicht unseren externen Finanzierungsberatern.

Zusammenfassend lässt sich festhalten: Während eine Verrentung durchaus seinen Charme hat, wenn keine Erben da sind, sollte ein Teilverkauf ganz genau überdacht werden. Sie könnten ja auch Ihre Immobilie zum marktgerechten, vollen Preis an einen Kapitalanleger verkaufen und als Mieter so lange in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung wohnen bleiben, wie es Ihnen gefällt. Man kann sich ja durchaus auch ein Wohnrecht einräumen lassen.

Im besten Falle lassen Sie sich dazu einmal unabhängig beraten. Rufen Sie uns an.

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