Seit einiger Zeit wird beim Verkauf eines Hauses oder eines Grundstücks in Brandenburg eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis empfohlen. Viele Notare weisen die Käufer vor Vertragsabschluss explizit darauf hin.
Was aber ist ein Baulastenverzeichnis? Einfach gesagt: ein Verzeichnis von Baulasten. Und was sind Baulasten? Und warum „seit einiger Zeit“?
Nachdem es von 1990 bis 1994 bereits ein Baulastenverzeichnis in Brandenburg gab, wurden seitdem sämtliche das Grundstück betreffende Verpflichtungen nach Bauordnungsrecht nur noch als Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen. Fortan war Brandenburg neben Bayern das einzige deutsche Bundesland ohne Baulastenverzeichnis. Mit dem Gesetz zur Novellierung der Brandenburgischen Bauordnung vom 19. Mai 2016 wurde das Instrument der Baulast wieder eingeführt. Das Baulastenverzeichnis wird nun von der Bauaufsichtsbehörde des jeweiligen Landkreises geführt. Dort kann auch jeder Grundstückseigentümer und jede Person mit nachgewiesenem berechtigten Interesse eine „Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis“ (mitunter auch „Baulastenkataster“ genannt) einholen.
Was ist nun eine Baulast? Laut (nicht nur) brandenburgischem Bauordnungsrecht ist es die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde „… öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen zu übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.“ Solche Baulasten entstehen fast ausschließlich in Folge von Bauplanungen und sollen die Einhaltung des öffentlichen Baurechts bei von der Norm abweichenden Grundstücksgegebenheiten sichern.
Die bekanntesten weil häufigsten Fälle von Baulasten sind die Vereinigungsbaulast, die Erschließungsbaulast und die Abstandsflächenbaulast. Vor allem letztere sind nicht ohne Weiteres zu erkennen und deshalb beim Grundstückserwerb abzufragen.
Eine Erschließungsbaulast zum Beispiel ist die Verpflichtung, die Zufahrt und die Leitungsverlegung für ein anderes, meist benachbartes Grundstück zu dulden.
Die Abstandsflächenbaulast hingegen sichert die Übernahme von Abstandsflächen eines fremden Bauwerkes auf das eigene Grundstück, wenn z.B. das Bauwerk auf dem Nachbargrundstück näher an der Grenze errichtet wurde, als es das Baurecht zulässt. Oder es in der Folge höher wurde, als zulässig. Abstandsflächen werden von den meisten Bauwerken und Häusern ausgelöst. Wie tief diese sind, wird in den einzelnen Landesbauordnungen geregelt. Da Abstandsflächen sich nicht gegenseitig überlappen dürfen, schränkt eine solche Abstandsflächenbaulast die Bebauungsmöglichkeiten auf dem eigenen Grundstück ein. Wie relevant das werden kann, zeigt jeweils der Einzelfall.
PS: In Berlin gibt es die Baulastenverzeichnisse seit ihrer Einführung ohne Unterbrechungen. Sie sind also hier keine „Neuigkeit“. Die Baulastenverzeichnisse werden durch die jeweiligen Berliner Bezirksämter geführt.
Um Überraschungen vorzubeugen, fragen wir von IBB im regelmäßigen Geschäftsbetrieb die „Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis“ ab.
Warum es darüberhinaus empfehlenswert ist, eine Baulast zusätzlich ins Grundbuch eintragen zu lassen, ist ein weiteres Thema.